טיפול בדיור
צריך להיות איזון בין יכולת ההשתכרות ובין עלות המגורים
בשוק חופשי יש עליות וירידות באיזון אך ברגע שהאיזון יוצא מגבולות מסויימים עות המגורים עולה לרמה גבוהה מדי ומשעבדת אחוז גבוה מיכולת ההשתכרות ואז הממשלה צריכה להתערב
אם למשל 30% מיכולת ההשתכרות של משפחה משולם לדיור והאחוז עולה ל-50% או יותר רמת החיים יורדת מאוד ומורידה באופן דרסטי את איכות החיים
בשנים האחרונות קרו מספר דברים :
- מחירי הדירות עלו
- מכירי השכירויות עלו
- מחירי המשכנתאות עלו
- הצע הדירות להשכרה ירדו
צעיר ממוצע הרוצה לקנות דירה צריך להתחייב עלות דירה שעלתה לגובה שלא ניתן לשלם מהמשכורת והוא לוקח הלוואה שהקרן שלה עולה במדד גבוה והריבית שלה עולה באופן גבוה הרבה יותר מיכולת ההכנסה . הריבית שהוא לוקח בדר"כ היא ל-30 שנה ולפי המצב היום אין סיכוי שהוא יוכל להחזיר אותה ובמכירת הדירה עדיין ישאר לו לשלם משכנתה ללא דירה
הפיתרונות המוצעים :
- להגדיל את היצע הדירות (באופן זמני עד שהשוק יתאזן ) ע"י התערבות ממשלתית בחוקים ובמימון להשכרת בנייני משרדים שאינם מלאים ולהפוך את השטחים הפנויים למגורים ולהשכיר אותם במחירים הוגנים
- להקטין את מחירי הדירות הקיימות בשוק ע"י מיסוי מהשכרה של הדירה הראשונה ובסכום גבוה ולקבוע תיקרה של מחיר השכירות המותרת ואיכות הדירה המושכרת . כאשר למשכירי הדירות לא יהיה כדאי להשכיר דירות הם יתחילו למכור והמחירים יתחילו לרדת
- לעזור למי שיש דירה אחת ויש לו משכנתא בהפחתת הריבית כדי לשמור שלא ינזק מירידת מחירי הדירות או עליית המשכנתא בקפיצה גבוהה
- בנייה מתוכננת של ערים איכותיות לפי צרכי המדינה עם תשתיות טובות של תחבורה וחינוך (בדומה למודיעין) והגדלה מסיבית של היצע הדירות
מחירי הדירות לקניה ולהשכרה עלו הרבה יותר מהמשכורות דבר המשעבד את הקונים להתחייבויות הגדולות הרבה יותר מבעבר / מביא לחוסר יכולת של קניית דירה ותופעה של "לבזבז עכשיו כי ממילא לא ניתן להגיע לדירה", ומחירי השכירות עלו ואיכות הדירות ירדו . כיום לדוגמא, בממוצע 33% מסך ההכנסות הולך לתשלום שכר הדירה, כך שביחד עם העלייה ביוקר המחיה לאדם ממוצע לא נשאר הרבה להוצאות נוספות – פנאי, בילוי ומותרות נוספות.
המצב מחייב טיפול מהיר ויסודי מהממשלה כדי להיות הוגנים עם האזרחים , העדר טיפול בנוסף לעלייה ביוקר המחיה הכללי יכול לגרום לעזיבה של צעירים את הארץ, ירידה בהכנסות של המדינה ונזק לדורות
עלייה בשכר הממוצע (נתוני ביטוח לאומי) מול עלייה במחירי דירה ממוצעת (נתוני הלמ"ס):
הצרכים של השוכרים והקונים
מחיר הוגן של הדירות להשכרה או לקניה לפי היכולת הכספית שלהם כך שיוכלו לקיים חיים באיכות טובה עם שארית להוצאת פנאי בילוי ויעדים אחרים
קיום אורך חיים יציב – עלייה מוגבלת במחירי השכירות כך שמשפחות לא יצטרכו לעבור כל שנה עקב לקוח שמוכן לשלם יותר
הצרכים של הממשלה
לא להתערב השוק הדירות להשכרה , גם לא לתכנן ולא לפקח על איכות הדירות להשכרה
לגבות כמה שיותר מיסים מהדירות החדשות – " בעשור האבוד של שוק הנדל"ן, המטרה המרכזית היתה למקסם את רווחיה של המדינה. המטרה שאני מציב למשרד היא אחרת. מדינת ישראל לא רואה יותר בקרקע מקור למקסום הכנסות המדינה אלא תשתית ציבורית שנועדה לשרת את אזרחי ישראל"
פתרונות לשוק הדיור
תפקידה של הממשלה הוא ליצר את מעטפת התנאים שתאפשר לכוחות השוק לפעול באורח חלק.
-בהשבת דירות קיימות שמשמשות לאירוח בסגנון Airbnb – איסור השכרת דירות בערים יקרות (כמו בגרמניה לדוגמא)
– הגדלת ההיצע של הדירות להשכרה ע"י שינוי יעוד של מגדלי משרדים לתקופה מסויימת או הסבה של נניח שליש מבניין משרדים למגורים (הוצע בתקופת כחלון ואיילת שקד, לא המשיכו עם התהליך).
-העלאה של מס רכישה – באישור בזק על מנת שלא יקנו דירות לפני ההעלאה – פחות יזמים שקונים, יותר דירות פנויות. צריך לוודא כי עקב ירידה של משקיעים עדיין ישתלם ליזמים לבנות בניינים לזוגות צעירים.
– זירוז תהליך שיווק הקרקעות, + קיצור והקלה של תנאים בירוקרטיים ליזמים
– דיור למשתכן
– טיפול בדירות רפאים (דירות נופש של דיירי חו"ל) – מיסוי גבוה או הנחה במיסוי בתנאי להשכרה ארוכת טווח. בדומה לטיפול בדירות Airbnb שלא צלח
השכרה: הקמת מסד נתונים עם נתוני השוכרים, עסקאות, שכירות וכו' לבדיקת טרנדים וחריגים .
רגולציה – פיתרון פסיבי : קיבוע טווח מחירים על דירות לפי גודל איכות וביקוש , קיבוע שכר דירה (או טווח העלאה) לכמה שנים (במידה וזו ההצעה היחידה יעלו את שכר הדירה ויקחו רק את מי שיכול להרשות לעצמו לשלם יותר – פוגע בשכבות החלשות ).
חלוקת תמריצים לבעלי דירות שיקבעו את שכר הדירה שלהם לאורך זמן (הוצע עד היום סבסוד ביטוח דירה + ניהול הנכס). 2016 – חוק שכירות הוגנת
עידוד בניה – פיתרון אקטיבי : הורדת רגולציה לחלוקת דירות , מכירת קרקעות בזול, השקעה בתשתיות לטובת פינוי בינוי , מדינה מפסידה – מרוויחה פחות מס ומשקיעה יותר תקציבים .
